Как да си купим жилище “на зелено”

Подемът на пазара на имоти през последната година – година и половина и недостига на качествено предлагане на жилища в големите градове доведоха до възход на покупката на жилища “на зелено”, съобщават от Arco Real Estate, които стартираха информационна кампания за условията при покупка на жилище.

Ето и най-важните фактори при избора и покупката на незавършен имот:
 
Инвеститорът
 
При избора на завършено жилище най-важните фактори са локацията и цената. При избора на незавършен имот обаче на първо място са инвеститорът и главният изпълнител, тъй като отговорността за завършването на проекта е изцяло в техни ръце.

Положителният ефект на кризата беше, че разграничи сериозните и отговорни компании от тези, които бяха „яхнали” вълната на строителния бум до 2008 г. Те успяха да оцелеят благодарение на направените премерени рискове и инвестиции, завършиха проектите си, макар и бавно, не изгубиха клиенти и дори обратното – спечелиха още клиенти заради коректността си.

Рискът да попадне в „черния списък” с некоректни компании и да бъде изхвърлен от пазара стимулира всеки инвеститор да бъде изряден към своите клиенти. Точно тези фирми успяват да реализират над 70% от жилищата в своите проекти до завършването на строителството (издаването на разрешение за ползване, или т.нар. Акт 16).
 
Финансирането на строителството
 
Сериозните инвеститори обикновено разполагат и с финансиране за завършването на целия проект и са независими от предварителните продажби. По този начин могат да постигнат оптимална продажна цена, а това е и източник на допълнително спокойствие за купувачите.

При липсата на осигурено финансиране се разчита единствено на наличните средства на инвеститорите и текущите приходи от предварителната реализация на проекта, което обаче носи риск за завършването му.

На опитните инвеститори и изпълнители може да се има и по-голямо доверие за качеството на имота. Те освен това трябва да дадат гаранционни условия, които се изискват и от нормативната уредба. Като част от предварителния договор за покупко-продажба се залагат и копие от одобрената архитектура и приложение за заложените материали и извършените довършителни работи. Така клиентите могат да следят за качественото изпълнение по всяко време.
 
Схемата на плащане и прехвърлянето на собствеността
 
До 2008 г. 100% от плащанията при покупка на имот “на зелено” се осъществяваха обикновено до завършването на грубия строеж (издаване на Акт 14 на обекта). В 90% от случаите тогава се прехвърляше и собствеността. Така немалко купувачи попаднаха в капана на несериозните инвеститори – да купят имот в недовършена сграда и да бъдат принудени да водят дълги съдебни дела срещу строителите и инвеститорите.

В момента най-популярната схема е до 80% от стойността на жилището да се изплатят до Акт 14, а останалите 20% - при получаване на Акт 16. Това в голяма степен защитава правата на купувачите.

Има и друга схема - 10% от стойността на жилището се изплащат на предварителен договор и останалите 90% - на Акт 16. Тази схема предполага пълна сигурност на клиентите, тъй като на практика те само резервират своя имот, докато се строи, и го закупуват, след като вече е получил разрешение за ползване.

Най-добре е купувачите на жилище “на зелено” да прехвърлят собствеността при получаването на разрешение за ползване на имота, но не и когато са платили повече от 50% от стойността. При плащане на 80-90% от продажната цена и липса на нотариален акт/нотариално прехвърляне предварителният договор не защитава с достатъчна сила интересите на купувача, най-малкото понеже липсва регистър, в който да се вписват тези договори.

Наличието на Акт 16 е свързано с цялостното присъединяване към доставчиците на електроенергия, водоснабдяване и канализация, ТЕЦ, газ и други и когато говорим за администрация сроковете са необозрими в повечето случаи. В това отношение мащабните проекти имат от своя страна договори за присъединяване по време на строителство.